Ничего личного, просто бизнес: градостроительный совет одобрил высотку в центре Волгограда

В Волгограде продолжает набирать обороты скандал со строительством многоквартирного жилого дома на пересечении ул. Советской и ул. Комсомольской. Как выяснилось, проект, предусматривающий возведение высотки в самом центре исторической городской застройки, ранее дважды отклонялся градостроительным советом, однако недавно всё же смог преодолеть скептицизм экспертов.

Лакомый кусочек

Относительно небольшой участок земли, площадью 4063 метра, прилегающий к школе № 81 – заманчивое место для любого застройщика. Учитывая окружающий жилой массив, еще в советское время здесь мог бы появиться многоквартирный дом, но тогда городские власти вынуждены были отказаться от этой идеи.

– В послевоенный период, когда происходило формирование жилого массива центра города, здесь располагалась станция хлорирования воды. Впоследствии технологии изменились, и необходимость в коммунальном объекте отпала. В конце 1990-х – начале 2000-х один из волгоградских предпринимателей выкупил эту территорию у водоканала. Затем участок несколько раз менял владельцев, но сложившаяся действительность и по сей день такова –  объект находится в частной собственности. Естественно, территория долго пустовать не может, и владелец захотел ее использовать по назначению, – рассказал ИА «Высота 102» Почетный архитектор России Михаил Норкин.

На сегодняшний день частник предпринял уже несколько попыток пройти согласования градостроительного совета при администрации Волгограда. Дважды прилагаемые проекты экспертами направлялись на доработку.

– Раз дошло дело до градостроительного совета, значит, ранее застройщик уже прошел согласования. Насколько мне известно, проект трижды рассматривался экспертами. Дважды мои коллеги его отклоняли. Однако на третий раз уточненный документ все же был согласован, – отметил архитектор.

Долгое время в градостроительном совете не было единого мнения по этой инициативе. Все дело в том, что пересечение ул. Советской и ул. Коммунистической – это особая для нашего города территория. Отсюда открываются видовые точки набережной и, наоборот, это место формирует открыточный вид областного центра со стороны Волги.

Кроме того, звучали упреки и к близости спроектированного здания к местной школе, а также общей перегруженности затрагиваемой территории, где помимо образовательного учреждения и жилого массива поблизости уже находятся крупный ТЦ «Диамант», Центральный рынок, Музыкальный театр, множество заведений общепита.

Бог любит троицу

Несмотря на изначальный скепсис, на третий раз застройке участка в центре города градостроительный совет все же дал зеленый свет.

– Проект подготовил довольно известный волгоградский архитектор Александр Буров. Насколько я понимаю, к последним обсуждениям он внес поправки в документацию. В частности, он немного сдвинул объект от ул. Комсомольской, предусмотрел каскадную планировку и уменьшил высоту дома. Теперь она составляет 9–15 этажей. По итогу третьего обсуждения экспертами были даны определённые рекомендации, в частности по архитектурному облику объекта и окраске фасада, но в целом проект был одобрен, – добавил Михаил Норкин.

Когда нельзя, но очень хочется…

Однако далеко не все волгоградские архитекторы разделяют оптимизм коллег из градостроительного совета.

– Эта территория действительно находится в зоне жилой застройки, и по закону владелец имеет полное право использовать ее по прямому назначению. Другое дело, что есть вопрос по высотности. В центре Волгограда действует особый высотный регламент, который запрещает строительство зданий выше 30 метров. Эти нормативы направлены на сохранение исторического облика города, – отметил Почетный архитектор России Андрей Чуйков.

Предлагаемый проект грубо нарушает установленный в областном центре потолок. Изначально на ул. Советской должен был вырасти 17-этажный жилой дом. Однако даже после корректировки проекта здание будет иметь высоту до 63 метров, что более чем в два раза нарушает предусмотренные параметры.

По информации эксперта, Александр Буров разделяет философию действующих в исторической части города ограничений, однако в случае со скандальной высоткой под напором заказчика вынужден был пойти на компромисс со своими убеждениями.

– Нужно понимать, что кто платит, тот и заказывает музыку. Для застройщика важна рентабельность. Чем больше этажность, тем больше реализуемая площадь и, в конечном итоге, выше прибыль. При этом очень жаль, что заказчик проекта решил пойти по пути обычного жилого дома. На мой взгляд, если здесь что-то и строить, то это должно быть здание не выше 7-11 этажей и с планировкой лакшери-класса. Все же место обязывает. Однако в данном случае речь идет о типовых квартирах, – добавил Андрей Чуйков.

Обойти запрет на высотное строительство застройщик планирует с помощью городской администрации и общественных слушаний.

– Я не юрист, но легитимность процедуры вызывает некоторые сомнения. Правила землепользования и застройки, где прописаны требования к этажности в исторической части города, утверждены местной думой – органом, которому жители делегировали полномочия. При этом исключение в этот документ сейчас предлагается внести решением администрации на основании общественных обсуждений. Сложно сказать, насколько данный порядок легитимен с юридической точки зрения. Логично было бы чтобы именно городская дума скорректировала установленные правила, – констатирует архитектор.

Инфраструктурный коллапс

Также Андрей Чуйков обратил внимание на проблему, связанную с перегрузкой транспортной инфраструктуры, которая может возникнуть после возведения здания из-за нехватки парковочных мест.

– Нужно понимать, что по своему функционалу парковки несколько различаются. Да, действительно, представленным проектом предусмотрен подземный паркинг, но далеко не все им будут пользоваться. Насколько я знаю, на первых этажах здания планируется размещение офисных помещений. При этом подземный паркинг рассчитан в основном на жителей дома. Естественно, что у арендаторов будут посетители. Куда им ставить автомобили? Вокруг дома свободной территории для парковки нет, там даже для полноценного двора места не нашлось. Как итог, посетители коммерческих организаций вынуждены будут парковать машины, частично занимая проезжую часть. Учитывая, что здесь и так довольно интенсивное движение, едва ли от вынужденного сужения дорог стоит ожидать чего-то хорошего.

Как по маслу

Помимо высотных ограничений, на предлагаемой к застройке территории действует еще и особый режим, связанный с тем, что архитектурный ансамбль ул. Советская признан объектом культурного наследия регионального значения. Возводимые здесь сооружения по закону не могут нарушать облик исторической застройки, однако, по информации архитекторов, владелец участка каким-то образом смог согласовать проект высотки с региональным комитетом охраны объектов культурного наследия.

– Да, на градостроительном совете действительно был продемонстрирован некий разрешительный документ. В случае если проект застройки будет утвержден, это навсегда изменит панораму города. Естественно, столь высокий объект, да еще и на первой береговой линии, будет перекрывать вид на город. Более того, он будет подавлять всю имеющуюся историческую застройку, – подчеркнул Андрей Чуйков.

Важно отметить, что на изначальном этапе проектирования высотки рассматривался вариант при сохранении запланированной высотности стилизовать здание под сталинский ампир, в котором выполнен окружающий жилой массив. Однако, судя по всему, впоследствии застройщик решил не заморачиваться с такого рода изысками.

Последний рубеж

10 июня 2024 года в Волгограде на площадке гостиницы Hilton Garden Inn по адресу проспект Ленина, д. 56а состоятся общественные слушания, где волгоградцы смогут высказать свои замечания по застройке исторического центра города. Один из главных вопросов мероприятия – преодоление градостроительных ограничений по высотности.

– Не знаю, может, не все коллеги со мной согласятся, но я считаю, что многие проблемы областной столицы связаны с пассивностью горожан. Очень хотелось бы, чтобы как можно большее количество волгоградцев все же пришло 10 июня на общественные слушания и высказало свое мнение. Спокойно, без лишних эмоций и аргументированно. Ведь какой смысл будет возмущаться, когда здание уже построят? Все свои вопросы и опасения высказывать надо именно сейчас, – отметил Михаил Норкин.

С мнением архитектора Волгограда согласен и его коллега.

– Если сейчас общественность громко не заявит свою позицию, то, конечно, ситуацию продавят, и потом уже ничего изменить будет нельзя, – подчеркнул Андрей Чуйков.

Фото: Павел Мирошкин / ИА «Высота 102»